Минстрой начал проверку подвалов и чердаков жилых домов, незаконно переданных коммерческим предприятиям. Оказать содействие в возвращении имущества попросили Генпрокуратуру и Росреестр. Теперь малый бизнес боится лишиться места работы.

Проблема незаконного отчуждения общедомового имущества привлекла внимание Министерства строительства и ЖКХ России. Речь идет о подвалах и чердаках жилых домов, колясочных, лифтерских, дворовой территории и т. п. Все это общедомовое имущество по закону находится в долевой собственности жильцов, однако нередко незаконно отчуждается и передается в аренду или продается с торгов. В министерстве отмечают, что жалобы жильцов, которых незаконно лишают подвалов и прочей общедомовой собственности, продолжают поступать, что заставило решать проблему в масштабах страны.

Для этого Минстрой направил официальные письма главам субъектов России, руководителю Федеральной службы государственного реестра, картографии и регистрации (Росреестр)Игорю Васильеву, генеральному прокурору Юрию Чайке и руководителям органов жилищного надзора (есть в распоряжении «Газеты. Ru»). В Минстрое подтвердили информацию.

«Письма Минстроя России были подготовлены на основании обращений граждан, а также информации, представленной НП „ЖКХ Контроль“. Проанализировав поступившую информацию, мы пришли к выводу о необходимости выработки дополнительных мер по вопросам использования общего имущества в МКД с целью защиты интересов граждан. Такая задача уже сформулирована в разработанной Минстроем России Стратегии развития ЖКХ до 2020 года», — пояснили в ведомстве.

В письмах руководителям субъектов разъясняется, что по закону общедомовая собственность не может быть предметом отдельных сделок купли-продажи и переходить из рук в руки. Главу Росреестра просят оказать содействие и довести до подчиненных, что сделки с общедомовым имуществом нельзя регистрировать.

Генпрокурора просят поручить территориальным органам уделить особое внимание жалобам на незаконное отчуждение общедомового имущества.

«Проблема незаконного отчуждения существует, однако в первую очередь собственники о ней вспоминают тогда, когда арендаторы в подвалах мешают им спокойно существовать: мусорят, шумят, создают неудобства. К нам в организацию в неделю поступает несколько звонков по этому поводу. Сначала собственники ведут борьбу за спокойную от нерадивых арендаторов жизнь, потом задаются вопросом — а чей подвал?» — говорит координатор общественной организации «Москонтроль» Денис Ширяев.

По его словам, теперь количество судов на предмет возврата чердаков и подвалов в общедомовое имущество должно увеличиться.

В каждом третьем доме незаконно отчуждено имущество

Сегодня проблема затронула большинство граждан. В крупных городах примерно в каждом третьем доме незаконно реализовали общедомовое имущество, говорит эксперт НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков.
«Проблема поражает все крупные города России, хотя и не очевидна для простых собственников, которые не чувствуют себя хозяевами своих домов.

В Петербурге 30% жилых домов столкнулись с незаконными отчуждениями жилого фонда, в Москве нарушений еще больше.

В небольших городах типа Костромы порядка 15% домов незаконно были лишены части общедомового имущества», — приводит примеры эксперт.

Он отметил, что обычно за отчуждением имущества стоят муниципалитеты, которые в дальнейшем или продают его с торгов, или сдают в аренду.

«Муниципальные образования записывают себе в собственность подвалы, чердаки, колясочные, ленинские комнаты, вахтерные — словом, все, что по Жилищному кодексу является общедомовым имуществом. Между тем все это является собственностью жильцов, по закону это вспомогательное имущество, составная часть квартиры, которое не должно отчуждаться», — говорит Пинчуков.

Проверка началась

В отдельных субъектах России местные власти уже создали межведомственные комиссии, которые занимаются возвратом незаконно отчужденных помещений собственникам жилья. Чтобы ускорить решение проблемы, НП «ЖКХ Контроль» выступило с рекомендацией организовать возврат помещений собственникам без привлечения их к судебному разбирательству. Некоторые регионы уже стали использовать такие схемы.

«В Костроме уже действует межведомственная комиссия, которая сама подает судебный иск. С 2013 года жильцам было возвращено уже 90 объектов.

В Санкт-Петербурге сейчас начинают решать такие вопросы во внесудебном порядке.

Там также действует комитет, который передает в Росреестр предложение отменить регистрацию сделки. После этого передача имущества аннулируется, и оно автоматически возвращается в собственность жильцов», — сообщил Пинчуков.

Также действует межведомственная комиссия в Москве, которая принимает решения о возврате подвалов в общую собственность. «Однако к работе в данных комиссиях далеко не всегда привлекаются представители общественности, собственники жилья, а сама деятельность комиссий зачастую не является гласной и открытой», — говорится в резолюции Общественной палаты по итогам слушаний по вопросам защиты общедомового имущества.

Малый бизнес обеспокоен

Представители бизнеса смотрят на подобную ревизию с тревогой.

«Для бизнеса это не очень хорошо. С помещениями всегда много сложностей и проблем: предприниматель обустраивает, вкладывает деньги, но нет гарантий, что будет завтра. Безусловно, это отразится именно на малом бизнесе. Многие используют как раз чердаки, подвалы, чтобы открыть какие-то салоны, офисы, торговые точки и т. п.», — говорит вице-президент «Опоры России» Наталья Золотых.

Пинчуков отметил, что жильцы готовы договариваться с арендаторами, даже предлагать более выгодные условия. Главное, чтобы они не мешали жильцам следить за домом, например, давали доступ к коммуникациям, которые проводят через подвал, ставший офисом.

Однако Наталья Золотых уверена, что с жильцами договариваться будет непросто.

«Это приведет к ужесточению договоров. С жильцами всегда трудно договориться.

Например, обычно рестораны и спортзалы, расположенные в жилых домах, сталкиваются с тем, что жильцы требуют специальные скидки», — говорит вице-президент «Опоры России».

По ее словам, учитывая общую неопределенность, царящую сейчас в бизнесе, изменение арендных отношений может стать той последней каплей, которая заставит многих закрыть свое дело.

Представители бизнеса уже жалуются, что межведомственные комиссии в Москве начали в массовом порядке требовать выселения.

«Бизнес, который оформил все законно, получил разрешения от Жилинспекции на перепланировку, согласие жильцов, имеет все права пользоваться помещениями. Но неожиданно стали всем говорить, что переустройства проведены незаконным образом. Доходит до абсурда: мы приносим все документы, разрешения от ведомств, показываем, что каждый собственник жилья подписался, а в межведомственной комиссии говорят, что все равно оформлено незаконно. Приходится обращаться с жалобой в прокуратуру», — рассказывает председатель правления сети салонов красоты Golden Looks Игорь Федотов.

Сигнал местным властям

Первый зампред комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Общественной палаты России Артем Кирьянов считает, что не стоит ждать массового возвращения жильцам подвалов и чердаков.

«Пересмотр имущественных отношений опасен. Думаю, речь идет только о последних случаях незаконных отчуждений, когда объект еще не успели продать. Это скорее хорошая профилактическая мера. Сигнал собственникам и людям, которые хотели бы незаконно приобрести подвал жилого дома, что надо быть сдержанными. Проблема до сих пор сохраняется и в новостройках, правосознание собственников квартир пока не на высоте», — говорит он.

В свою очередь партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский добавляет, что жильцы имеют полное право вернуть свое имущество.

«Судебная практика показывает, что такие дела решаются, пусть и далеко не всегда, в пользу жильцов.

Теперь еще Минстрой показал политическую волю. Единственная проблема — консолидированная воля жильцов. К сожалению, люди редко готовы объединиться в рамках дома, чтобы вернуть общее имущество», — говорит юрист.

С точки зрения закона, если общедомовое имущество было продано, аннулировать результаты торгов легко, отмечает юрист. «В этом случае не может быть добросовестного покупателя — приобретается незаконно отчужденное имущество, которое должны вернуть. Есть обильная судебная практика», — утверждает Можаровский.

Арендатор обрушил подъезд

Нередко новым хозяевам вместе с подвалом доставались важные узлы инженерных систем дома, например тепловые пункты.

«Основная проблема, что новые владельцы никого не пускают, чтобы проверить состояние сетей, провести работы по модернизации и ремонту. В результате из-за плохого состояние инженерных систем происходят потери коммунальных ресурсов, которые ложатся на плечи жильцов. Счета за коммуналку растут, а причина всего, что незаконно забрали общедомовое имущество», — говорит Пинчуков.

Зачастую арендаторы могут вообще разрушить дом.

«В Перми недавно обрушился подъезд жилого дома. Там арендатор раскопал подвал, чтобы увеличить высоту потолков, и прорубил отдельный вход в стене», — приводит пример эксперт.

При этом, по мнению специалистов, если перевести отношения арендаторов и жильцов в цивилизованное русло, можно будет устранить нарушения, сохранив помещения для бизнеса.

Павел Чернышов