Наши боты:

Гость эфира:

Вероника Межецкая

заместитель генерального директора Центра муниципальной экономики и права

ШИРОКОВ: В эфире «Финам FM», 99,6, программа «Револьвер». Я, ее ведущий — Андрей Широков. Сегодня гость студии — Межецкая Вероника Анатольевна, зам генерального директора «Центра муниципальной экономики и права». И передачу мы сегодня посвятим такой теме, как экономика многоквартирного дома.

Ведь многие даже не представляют, что, живя в своей квартире, пользуясь лифтом, лестничной площадкой, всем тем, что дает комфортное проживание в доме, вокруг этого существует экономика. Мы как-то платим жилищно-коммунальные услуги, ругаемся, что они большие.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, не задумываемся.

ШИРОКОВ: Мы не задумываемся, что есть экономика. Причем, насколько мне известно, экономика должна быть по каждому дому самостоятельная. Есть у нас экономика в доме?

МЕЖЕЦКАЯ: Хороший вопрос, Андрей Вячеславович.

ШИРОКОВ: Давайте с этого начнем.

МЕЖЕЦКАЯ: Добрые вечер, уважаемые радиослушатели.

ШИРОКОВ: Да, добрый вечер.

МЕЖЕЦКАЯ: На мой взгляд, такая горячая, наверное, тема, задана Андреем Вячеславовичем. Я лично считаю, что на сегодняшний день есть экономика. Да, она есть, знаете, как понятие, наверное, больше, но реальной экономики дома в большинстве субъектов Российской Федерации нет. Хотя плавный такой переход, наверное, к экономике дома идет, он начался.

Сразу могу сказать про город Москву, потому что если говорить про экономику дома, экономика дома и экономика дома в городе Москве — это вообще два совершенно разных понятия. И почему хочу начать с Москвы? Я так понимаю, все равно наши, наверное, основные слушатели — это москвичи.

ШИРОКОВ: И не только.

МЕЖЕЦКАЯ: И не только, да. Ну, для тех, кто «и не только», сразу скажу, что не берите пример и вообще не смотрите на то, что происходит сейчас в Москве. Ставка планово-нормативного расхода, которую уже как два года не поднимают (и, кстати, это тоже большая иллюзия), она на сегодняшний день вообще не имеет никакой экономики, потому что любая цена на многоквартирный дом должна устанавливаться индивидуально. А на сегодняшний день цена устанавливается, знаете, как средняя температура по больнице.

Поэтому заканчивая, наверное, такое длинное вступление в части экономики дома, я считаю, что к экономике дома мы пока не подошли, Андрей Вячеславович, абсолютно.

Вероника Межецкая
Вероника Межецкая
ШИРОКОВ: Вероника, по-хорошему каждый дом должен иметь свою экономику.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, конечно.

ШИРОКОВ: Каждый дом должен иметь свои доходы и расходы.

МЕЖЕЦКАЯ: Должен.

ШИРОКОВ: Каждый дом должен понимать, в каких предельных цифрах или в минимальных цифрах он существует (я имею в виду финансовых).

МЕЖЕЦКАЯ: Да, да.

ШИРОКОВ: И что на эти финансы та самая управляющая организация или то самое ТСЖ, или то самое непосредственное управление в течение года могут сделать со своим домом.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, согласна.

ШИРОКОВ: Улучшить его, ухудшить его или оставить на том уровне, на котором он есть.

Уважаемые радиослушатели, телефон в студии — 65-10-996 (код Москвы — 495). Включайтесь в разговор. Как бы мы дали старт теме «Экономика в многоквартирном доме».

Из чего же все-таки складывается экономика многоквартирного дома?

МЕЖЕЦКАЯ: Вы знаете, прежде чем ответить на этот вопрос, я такой маленький экскурс, наверное, в наше законодательство и вообще в нашу базу сумасшедшего количества нормативных документов...

ШИРОКОВ: Очень сильно не перегружаем этой базой.

МЕЖЕЦКАЯ: Абсолютно. Знаете, так буквально на пальцах поясню. На сегодняшний день цена по содержанию и ремонту многоквартирного дома даже не имеет федеральной методики. Считается, что на сегодняшний день цена за содержание и ремонт жилищного фонда, как называется (или, как более правильно, многоквартирного дома), она не подлежит государственному регулированию.

Единственный документ, который регулирует эту цену, устанавливает правила игры — это Жилищный кодекс. И соответствующие документы, которые идут в развитие Жилищного кодекса: это «Правила содержания общего имущества» (собственно, базовый документ) и «Правила и стандарты деятельности управления», которые были приняты только в прошлом году, второй документ. А третий, самый последний документ, который до сих пор вызывает споры, и вообще он непонятен жителям — это «Минимальный перечень работ». Вот, наверное, знаете, так, база документов.

ШИРОКОВ: А вот этот минимальный перечень работ, мы о нем как-то один раз в эфире говорили.

МЕЖЕЦКАЯ: Так.

ШИРОКОВ: Если посчитать минимальный перечень работ, сколько должно стоить обслуживание 1 квадратного метра общего имущества? Если все это прикинуть примерно, как говорится, взять среднее, посмотреть, сколько на какие затраты, чтобы его выполнить. Потому что минимальный перечень работ, как мы говорили в предыдущих передачах — это основа договорных отношений между управляющей организацией и собственниками многоквартирного дома.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну, можно его назвать основой договорных отношений. И, начиная отвечать на ваш вопрос, сколько стоит этот минимальный перечень работ, могу сказать, что он стоит не меньше 30 рублей. Потому что, если честно, в эфире боюсь даже называть цифры, которые получаются по России.

ШИРОКОВ: Ну, примерно.

МЕЖЕЦКАЯ: Давайте примерно предположим, что это от 30 рублей за квадратный метр.

ШИРОКОВ: От 30 и выше, да?

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: Собственники жилья, когда на собрании в конце года по предоставлению управляющей организации (или правление ТСЖ посчитало и предлагает опять же собственникам проголосовать), должны понимать, что если цифра меньше 30, то минимальный перечень, принятый Правительством Российской Федерации для управляющих организаций, выполнить невозможно.

МЕЖЕЦКАЯ: Невозможно, абсолютно.

ШИРОКОВ: Если выше — значит, вы получите какое-то приращение качества к выполненным работам.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, можно так сказать.

ШИРОКОВ: Можно таким образом.

МЕЖЕЦКАЯ: Абсолютно.

ШИРОКОВ: Давайте Александра послушаем на первой линии, а потом продолжим разговор. Александр, добрый вечер, мы вас слушаем.

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте.

ШИРОКОВ: Здравствуйте.

СЛУШАТЕЛЬ: У меня такой вопрос. Вот мы сейчас организовываем ТСЖ, у нас дом сталинской постройки и несколько корпусов.

ШИРОКОВ: Так.

СЛУШАТЕЛЬ: Соответственно, внутри большой двор. И во многих корпусах различные магазины всякие, вот такая вещь.

ШИРОКОВ: Да, нежилые помещения, которые находятся...

СЛУШАТЕЛЬ: Нежилые помещения, которые непонятно, то ли сдаются, то ли выкуплены.

ШИРОКОВ: То ли в собственности, то ли в аренде.

СЛУШАТЕЛЬ: Да. Относится ли эта земля, наш двор, грубо говоря, и нежилые помещения... Имеем ли мы право ими владеть и, соответственно, на них зарабатывать деньги?

ШИРОКОВ: Имеем ли мы право от земли и нежилых помещений (хотел таким сленгом сказать — от нежилухи) иметь доходы для существования многоквартирного дома?

СЛУШАТЕЛЬ: Да.

ШИРОКОВ: Для того чтобы или стабилизировать стоимость содержания квадратного метра, или даже снизить ее.

СЛУШАТЕЛЬ: Да. И есть ли какие-либо на это юридические документы?

ШИРОКОВ: Попробуем ответить.

МЕЖЕЦКАЯ: И нежилые помещения, как я понимаю, это что у вас, что вы сказали — магазины, да?

ШИРОКОВ: Магазины, парикмахерские, неважно.

СЛУШАТЕЛЬ: Ну, магазины всякие, да, парикмахерская, склад какой-то у нас.

МЕЖЕЦКАЯ: Понятно.

СЛУШАТЕЛЬ: У нас большие подвалы, которые раньше были бомбоубежищем.

МЕЖЕЦКАЯ: Так, понятно.

ШИРОКОВ: Вернемся к понятию «дом сталинский».

МЕЖЕЦКАЯ: Смотрите, давайте мы тогда разделим, скажем так, нежилые помещения на две вот эти группы. Сразу хочу сказать, что эти все эти магазины, парикмахерские — это, я так думаю (но надо смотреть ваши правоустанавливающие документы), нежилые помещения, которые уже имеют своего собственника и которыми, скажем так, вы не сможете никаким образом владеть. Это уже однозначно.

Что касается подвалов — с подвалами надо смотреть. Надо смотреть, входят ли они в общее имущество вашего многоквартирного дома.

ШИРОКОВ: Технические они или не технические.

МЕЖЕЦКАЯ: Да. Либо они выкуплены, если есть на это законные основания. Если эти подвалы являются, скажем так, техническими (хотя тоже понятие такое несколько размытое, и судебная практика очень спорная), то, в принципе, вы этими подвалами можете владеть и в будущем сможете получать от этого доход, если общее собрание собственников примет такое решение. Вот ответ, наверное, на ваш вопрос. В общем, вам надо разбираться в правоустанавливающих документах в части ваших подвалов.

ШИРОКОВ: Вероника, здесь, наверное, еще надо добавить, что если земля межеванная — то все действия с землей, опять же, как с общим имуществом...

МЕЖЕЦКАЯ: Да, по земельному участку, все верно.

ШИРОКОВ: ...В многоквартирном доме.

МЕЖЕЦКАЯ: Если у вас есть кадастровый план земельного участка, если уже земельный участок принадлежит вашему дому, то, соответственно, это, конечно, ваше общее имущество, и этим земельным участком абсолютно нормально вы сможете управлять, вот так назовем.

Но мы же тему подняли — экономика дома, да? Если этот земельный участок принадлежит вам, то и, соответственно, содержать тоже его будет необходимо — это будут дополнительные деньги, дополнительные расходы вашего ТСЖ.

ШИРОКОВ: Содержание общего имущества многоквартирного дома.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, да, да.

ШИРОКОВ: Здесь надо нам, наверное, говорить, что все-таки экономика дома начинается с той самой жировочки или того самого единого платежного документа, который ежемесячно получают собственники в своих почтовых ящиках или каким-то другим способом. Я вопрос хочу вам задать, чтобы вы начали рассуждать...

МЕЖЕЦКАЯ: Я поняла.

ШИРОКОВ: ...И чтобы наши слушатели понимали четко все эти процессы. И там, в этой жировочке, в этом едином платежном документе, есть два направления: одно направление — это коммунальное, второе направление — это содержание общего имущества, чисто жилищное направление. Чаще всего мы знаем, что соотношение будет где-то 60 к 40: 60% в этой жировочке — это надо оплатить жилищно-коммунальные услуги, и где 30-40% — это то, что за жилищные услуги.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну да, сейчас даже, может быть, и 30%.

ШИРОКОВ: Даже 30%.

МЕЖЕЦКАЯ: Пока, да.

ШИРОКОВ: Значит, мы с вами берем, что жилищные услуги — это та составляющая экономическая, которой потом начинает оперировать управляющая организация, работая с домом многоквартирным по его содержанию. Правильно?

МЕЖЕЦКАЯ: Да, абсолютно верно.

ШИРОКОВ: Надо понимать, что экономика начинается с того, что мы всегда с вами вовремя приходим и оплачиваем жилищно-коммунальные услуги в доме.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну, я согласна полностью, что может с этого начинаться экономика дома. Но я бы немножко перевернула и сказала бы, что все-таки экономика дома начинается для собственника с заключения договора управления, в котором он увидит уже, за что он реально платит. Потому что, если честно, вот тот платежный документ или жировка, которую нам приносят — к сожалению, он вообще абсолютно на сегодняшний день ничего не раскрывает. Общей строкой плата за содержание и ремонт — и все. Один-единственный показатель, относящийся к содержанию нашего общего имущества.

ШИРОКОВ: А ведь по-хорошему мы с вами можем расшифровать это, да?

МЕЖЕЦКАЯ: Так не то, что мы можем расшифровать...

ШИРОКОВ: И это должно быть в договоре расшифровано.

МЕЖЕЦКАЯ: ...А обязательно это должно быть расшифровано в договоре. Более того, на сегодняшний день (я вам назвала базовые документы) вот 416-е постановление Правительства, которое было принято в прошлом году, оно установило, что управляющая компания в обязательном порядке обязана предложить собственнику перечень работ, и этот перечень работ должен содержать обязательно по каждой работе стоимость этой работы, состав этой работы.

И поэтому это обязательное приложение к договору управления — это та база, которая как раз и содержит в себе экономику. На основании уже этого перечня работ, объемов работ (ну, в части текущего ремонта), периодичности, в части содержания...

ШИРОКОВ: Идут все просчеты.

МЕЖЕЦКАЯ: ...Идут все просчеты. Вот, наверное, начало экономики дома — все-таки договор управления. А платежный документ, к сожалению, пока не отражает на сегодняшний день вообще необходимой информации для собственника.

Хотя, вы знаете, очень неплохой документ был принят в свое время Минрегионом, это 454-й приказ Минрегиона, который, к сожалению, является на сегодняшний день рекомендательным документом. И он как раз и говорит, что платежный документ должен серьезно раскрывать для собственника базовую информацию.

Ну, пока его не используют практически нигде. Вот Московская область сейчас переходит активно к новому платежному документу. В Москве сейчас ничего такого не происходит, в других субъектах тоже платежные документы такие скрытые. Поэтому надо все-таки начинать с требования заключать договор управления, в котором уже будет вся вот эта экономика раскрыта.

ШИРОКОВ: На канале «Финам FM», 99,6, программа «Револьвер». Тема у нас сегодня — «Экономика нашего дома», или просто «Экономика многоквартирного дома». В разговоре участвует Межецкая Вероника Анатольевна, зам генерального директора «Центра муниципальной экономики и права», и ее ведущий Андрей Широков.

У нас на второй линии Алексей. Алексей, слушаем вас. Ваш вопрос?

СЛУШАТЕЛЬ: Андрей, Вероника, вечер добрый.

ШИРОКОВ: Вечер добрый.

СЛУШАТЕЛЬ: Я извинюсь, может быть, немножко за многословие, которое сейчас последует, но хочу более подробно осветить ситуацию, которая сложилась. Практически пример, если хотите.

Я являюсь жителем Подмосковья, так называемого ближнего пояса, поселок Пироговский, это Мытищинский район непосредственно. У нас сложилась очень интересная ситуация в поселке. Очень много новостроек от единого и, по сути дела, единственного застройщика, который работает на этой площадке. И когда мы приобретали квартиры (я имею в виду нас, жителей поселка, которые решили приобрести там квартиры), мы сталкивались все примерно с одной и той же интересной ситуацией. В договоре о покупке квартиры одним из обязательных условий (условий договора с застройщиком) было указано, что мы...

ШИРОКОВ: Алло, Алексей, мы вас не слышим. Алексей, вы ушли — у нас волна ушла. Попробуйте к нам перезвонить еще раз, а мы пока продолжим разговор. Мы поняли, что есть некий поселок, в нем многоквартирные дома, застройщик, видимо, выставлял какие-то условия при заключении договора — наверное, по оплате жилищно-коммунальных услуг.

МЕЖЕЦКАЯ: Вероятно.

ШИРОКОВ: И, наверное, в части содержания общего имущества. Ну, я думаю, что Алексей попробует до нас еще раз дозвониться, и мы с ним поговорим.

Когда мы говорим с вами об экономике дома, мы должны понимать, что дом многоквартирный может зарабатывать не только на жилищных и коммунальных платежах. Еще существует много возможностей многоквартирному дому зарабатывать. Какие возможности у нас с вами есть по жилищному законодательству?

МЕЖЕЦКАЯ: Вы знаете, Андрей Вячеславович, я хочу сразу несколько эти иллюзии разбить, что существуют возможности дополнительного зарабатывания. Да, они существуют, но только, к сожалению, в тех домах, где есть это общее имущество, от которого можно получать доход. Это, наверное, единственный вариант пока на сегодняшний день, в соответствии с которым какое-то ТСЖ может зарабатывать на доме. Пока других вариантов нет.

ШИРОКОВ: Ну, может не только ТСЖ зарабатывать. Ведь я так думаю, что зарабатывать на доме может и управляющая организация для дома.

МЕЖЕЦКАЯ: Может, да, если собственники ей поручат.

ШИРОКОВ: Примут соответствующее решение.

МЕЖЕЦКАЯ: Примут соответствующее решение на общем собрании.

ШИРОКОВ: Ну, давайте примеры приведем с вами. Реклама.

МЕЖЕЦКАЯ: Реклама — да, это возможно.

ШИРОКОВ: Принимают решение, да.

МЕЖЕЦКАЯ: Абсолютно.

ШИРОКОВ: Если это не противоречит правилам, установленным в соответствующем муниципалитете или в соответствующем субъекте Российской Федерации (такие, как Москва и Санкт-Петербург), то понятно, что доходы от рекламы должны идти в счет конкретного дома. Правильно?

МЕЖЕЦКАЯ: Да, это возможно.

ШИРОКОВ: Помещения, о которых мы с вами говорили — тоже могут идти.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну да, использование помещений в совершенно любых целях.

ШИРОКОВ: Земля, которая тоже может идти.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, если она есть.

ШИРОКОВ: Если есть некий элемент...

МЕЖЕЦКАЯ: Или лишнее общее имущество.

ШИРОКОВ: ...Общее имущество, и оно еще является именно общим имуществом.

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: А не так, как мы с вами уже обсуждали: есть дом, в нем есть довольно много нежилых помещений...

МЕЖЕЦКАЯ: Да, но они принадлежат...

ШИРОКОВ: ...Но они являются муниципальной собственностью.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну, не только муниципальной. Почему? Они могут иметь и других каких-то собственников. Да, я согласна, абсолютно.

ШИРОКОВ: Да, и тот с ними работает сам.

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: Но и вместе с тем и в этом случае управляющая организация и ТСЖ с этим собственником, с этим арендатором тоже могут иметь отношения. Потому что через управляющую организацию могут идти в этом случае коммунальные платежи — тоже экономика.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну да, конечно, могут.

ШИРОКОВ: Она может обязывать собственника (так как он участник общего дома) какие-то платежи делать на содержание общего имущества. Правильно?

МЕЖЕЦКАЯ: Правильно, да, конечно.

ШИРОКОВ: Это же тоже все попадает в экономику многоквартирного дома.

Алексей, вторая линия, мы вас слушаем. Вы включились, можем мы дослушать ваш вопрос?

СЛУШАТЕЛЬ: Алло, извинюсь, на МКАДе ехал.

ШИРОКОВ: Мы так и поняли, что волна ушла.

СЛУШАТЕЛЬ: Да.

ШИРОКОВ: Вы, наверное, сейчас стоите в пробке и едете в Мытищинский район Подмосковья, да?

СЛУШАТЕЛЬ: Совершенно верно, еду в Мытищинский. Но внешняя сторона едет хорошо, так что более-менее.

ШИРОКОВ: Более-менее, да. Но сейчас вы попадаете туда, дальше — там тоже будет, наверное, все стоять. Потому что Мытищинский район, к слову будет сказано, так плохо застроен, что, по-моему, там площади больше, чем места на дорогах, чтобы проехать.

СЛУШАТЕЛЬ: Не говорите, есть такое.

ШИРОКОВ: Это жуткая ошибка Подмосковья (и Москвы в том числе). Да, слушаем вас.

СЛУШАТЕЛЬ: Так, смотрите. В общем, я не очень ориентируюсь, на каком моменте у меня оторвалась связь.

ШИРОКОВ: Я вам подскажу. Купили квартиру и заключили договор.

СЛУШАТЕЛЬ: Застройщик требует заключить договор с конкретной абсолютно управляющей компанией, шаг влево, шаг вправо недопустим. Часть покупателей квартир договор заключают, часть, как я — нет, и указывает на Гражданский кодекс, что это называется «освобождение от услуги». Я не помню статью точно, не юрист, но есть такой прецедент. Отсылаем их, скажем так, в лес.

Второй момент. Тем не менее, счета на жировке на услуги, на обслуживание дома, за воду, за свет и так далее — люди их, как правило, оплачивают. Процент, который идет по одной статье «текущий ремонт и обслуживание дома» — превышает, я боюсь, наверное, даже 50% эта строка. И смогу привести пример: я с 85 метров плачу практически 100 долларов, наверное, где-то так получается.

МЕЖЕЦКАЯ: С 50 метров?

ШИРОКОВ: С 80.

СЛУШАТЕЛЬ: Соответственно, у половины людей есть вопрос: можем ли мы не оплачивать счета, если не являемся лицами, подписавшими договор на обслуживание?

Второй момент. Никаких собраний жильцов не проводилось, на которых обсуждались бы тарифы, на которых обсуждалась бы управляющая компания — ничего подобного не было. Хотя управляющая компания в переговорах, которые пытаемся с ней вести, указывает, что на основании неких опросов, неких собраний были утверждены и кандидатуры, и тарифы, и все остальное. Ничего подобного не было.

И третий момент. Просто банально примеры: соседние поселения, и городские в том числе — Мытищи, Королев и так далее. Просто люди в разы меньше платят за жилье аналогичных размеров у других управляющих компаний.

ШИРОКОВ: Алексей, давайте все-таки сокращаться, потому что эфир у нас не резиновый. Мы ваш вопрос поняли, слушайте ответ. Пожалуйста.

МЕЖЕЦКАЯ: Смотрите, значит, первый вопрос — застройщик вас понуждает заключить договор управления с управляющей компанией, видимо, с аффилированным каким-то лицом этому застройщику. Ситуация очень была распространенная до прошлого года, пока не приняли изменения в Жилищный кодекс, и сейчас, в общем, такой нормы уже в Жилищном кодексе нет.

Норма сейчас следующая. Сейчас в определенный срок орган местного самоуправления (там 30 дней дается) обязан провести открытый конкурс по данному многоквартирному дому. Но до момента, пока этот конкурс не проведен, пока не будет заключен договор с управляющей компанией, которая выиграла этот конкурс, в этот момент, скажем так, застройщик имеет право сам оказывать услуги.

Но здесь никакой договор управления не заключается с этим застройщиком. Здесь в данном случае вы застройщику оплачиваете это все до момента, пока уже у вас не будет выбрана управляющая компания, и уже с этой управляющей компанией, которая будет выбрана, вы уже тогда заключаете договор управления.

Вы спрашиваете, если не подписан такой договор, можете ли вы не платить. Вы знаете... И других радиослушателей хотела от этого опасного шага предостеречь. Очень путь такой сложный, тем более если вы ездите за границу. Сейчас служба судебных приставов очень здорово работает, сейчас есть упрощенный порядок, и тем более в Москве он действует.

Я могу сказать, что я сама с этим столкнулась. Я попыталась в прошлом году со своей управляющей компанией активно поработать, попросить их пересчитать мне коммунальные услуги — и не платила пару месяцев, сделала такой эксперимент. Управляющая компания подает заявление мировому судье, и мировой судья выносит приказ. Если его собственник не оспаривает, то этот приказ, скажем так, очень быстро вступает в силу (десять дней дается на оспаривание этого приказа). И уже существуют прецеденты, когда на таможне арестовывают людей только за то, что он не имеет информации.

ШИРОКОВ: Не выпускают, начнем с этого.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну да, я уж так громко, конечно, называю.

ШИРОКОВ: Не арестовывают, а просто не дают возможность воспользоваться тем туристическим туром, который вы купили.

МЕЖЕЦКАЯ: Идти здесь надо с другого конца. Нужно, может быть, самому инициировать оспаривание договора управления, который дает застройщик, и все-таки, платя, уже оспаривать вот эту плату.

ШИРОКОВ: Вероника, давайте я такую черту небольшую подведу быстренько под этим вопросом, который был.

МЕЖЕЦКАЯ: Давайте.

ШИРОКОВ: Значит, новый дом, через месяц у нас или публичная власть...

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: ...Или сами собственники должны организоваться и провести собрание, и выбрать управляющую организацию.

МЕЖЕЦКАЯ: Вряд ли это возможно, пока нет собственников.

ШИРОКОВ: Ну, чаще всего публичная власть, потому что дом еще не организовался.

МЕЖЕЦКАЯ: В доме нет собственников, да.

ШИРОКОВ: Там нет еще полного объема собственников, поэтому собственники здесь пока не могут воспользоваться этим.

МЕЖЕЦКАЯ: К сожалению, не могут воспользоваться.

ШИРОКОВ: Да. И конечно, управляющая организация, она представляет первое время, если собственники не утверждают у нас с вами, сколько будет стоить содержание 1 квадратного метра общего имущества в многоквартирном доме, то в этом случае (если я неправ, меня поправьте) должны пользоваться расценками муниципалитета.

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: Мытищинского муниципалитета, который для квартир социального найма.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну, не для квартир социального найма, а для собственников, которые не определились в стоимости содержания...

ШИРОКОВ: В стоимости содержания квадратного метра многоквартирного дома.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, да.

ШИРОКОВ: Так что вот это четко. И очень много, я знаю, в стране сегодня задается вопрос: «Почему именно у нас появляется стоимость квадратного метра, если мы на собрании не голосовали?» И цифра может быть очень большая. Всегда помните: если на собрании вы не голосовали цифру выше, чем муниципальные цифры, то это некие действия управляющей организации. Потому что в этом случае она должна ставить стоимость содержания общего имущества 1 квадратного метра, расценки, утвержденные муниципалитетом.

Мы сейчас, видимо, с вами уйдем на рекламу, и после этого по первой линии мы поговорим с Александром.

ШИРОКОВ: 99,6. Телефон в студии — 65-10-996 (код Москвы — 495). Звоните, постараемся ответить, побеседовать с вами, порассуждать на тему сегодняшней передачи «Экономика дома» — экономика дома, в котором мы живем.

В студии ведущий Андрей Широков и гость нашей передачи — Вероника Межецкая, заместитель генерального директора «Центра муниципальной экономики и права».

У нас на линии Александр. Слушаем вас — ваш вопрос, ваши рассуждения. Пожалуйста, добрый вечер, Александр.

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. Во-первых, большое спасибо за актуальную тему обсуждения. И если позволите, вопрос следующего содержания: речь идет о доме, который находится в Московской области, Лыткарино. Особенность дома в том, что в подземных коммуникациях дома расположен гараж, в котором жители дома содержат свои автомобили. Машиноместа в массе своей являются выкупленными.

Но идет постоянная разборка с людьми, которые управляют домом, и собственники выражают крайнее неудовольствие, потому что люди, которые управляют домом — они в основе своей жители этого же дома, ходят вот в этот подвал. Туда входят всевозможные слесари, машины достаточно дорогие, и вот люди не могут никак понять, на основании чего, собственно говоря, гараж является открытым для вот этих слесарей, и как надо порешать эту ситуацию, чтобы обе стороны остались взаимно удовлетворены.

ШИРОКОВ: Видите, какой конкретный вопрос, Вероника? Дом, в доме есть подземные площади, в которых расположен гараж.

МЕЖЕЦКАЯ: Понятно, да.

ШИРОКОВ: И уже общее имущество вот этого гаража — оно уже и по-другому немножечко относится и к собственникам дома, потому что не все же пользуются в данном случае гаражом.

МЕЖЕЦКАЯ: Нет, конечно.

ШИРОКОВ: И как здесь экономику выстраивать, и как ходить — не ходить?

МЕЖЕЦКАЯ: Более того, да, большой вопрос, является ли эта подземная автостоянка, в данном случае гаражом ее можно называть, общим имуществом? Как правило, по практике нашей, и мы кучу таких работ уже сделали, подземная автостоянка не является общим имуществом дома. Поэтому те собственники...

СЛУШАТЕЛЬ: Вероника...

МЕЖЕЦКАЯ: Да-да.

СЛУШАТЕЛЬ: ...Здесь просто люди, которые... Вы понимаете, что люди, которые пользуются этим паркингом, у них немножко иной статус по сравнению с жильцами. Поэтому их, естественно, меньше, и остальных членов дома больше. Но суть не в этом. Что говорят люди, обслуживающие дом? Они говорят, что в гараже расположены коммуникации дома.

МЕЖЕЦКАЯ: Понятно. Конечно, это само собой.

ШИРОКОВ: Да, частично расположены.

МЕЖЕЦКАЯ: Их нужно содержать, их нужно эксплуатировать.

СЛУШАТЕЛЬ: Совершенно правильно, их мало того, что надо содержать, их надо обслуживать.

МЕЖЕЦКАЯ: Конечно.

СЛУШАТЕЛЬ: Нет, в основе своей эти коммуникации иногда проходят над машиноместами вот этих собственников. Машины достаточно дорогие, и говорят: «Вы ваши трубочки...» Машины застрахованы, и возникают коллизии, что предъявляют иски относительно того, что трубки иногда текут, и собственники говорят: «Вы наши трубы пустите либо по главной магистрали, либо каким-то образом платите нам деньги за то, что вы здесь ходите».

МЕЖЕЦКАЯ: Все понятно.

ШИРОКОВ: Александр, вопрос понятен.

МЕЖЕЦКАЯ: Мне понятен ваш вопрос, Александр.

ШИРОКОВ: Попробуем на него ответить вот так, в радиоэфире.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, учитывая такой добрый подарок моего мужа, я сама с этим столкнулась, я с этого года (мне прямо, наверное, интуиция помогла), учитывая нашу погоду, ставлю сама машину в подземном гараже, и у меня тоже над машиной с потолка что-то каплет.

Смотрите, значит, эти коллизии будут всегда. Но здесь, в данном случае, эти собственники — да, я понимаю их статус и все прочее, но они должны, значит, отдавать себе отчет, что они подземный гараж, эти машиноместа, имеют в многоквартирном доме, у которого есть коммуникации, у которого есть инженерная инфраструктура, и ничего с этим не поделаешь. Я вам просто другую ситуацию приведу: есть многоквартирные дома, где транзитная сеть проходит через несколько многоквартирных домов.

И такая ситуация во многих регионах есть, с этим ничего не поделаешь. Я считаю, что здесь нет никакого основания для того, чтобы этим товарищам выплачивались какие-то деньги, здесь вот такая ситуация правовая, абсолютно нормальная.

ШИРОКОВ: В данном случае если это выведено из списка общего имущества многоквартирного дома, а перечень имущества многоквартирного дома у нас по Жилищному кодексу Российской Федерации голосуют собственники многоквартирного дома, утверждает этот список, да?

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: Значит, если это выведено, понятно, что система подпадает все равно под эксплуатационные расходы.

МЕЖЕЦКАЯ: Подпадает, конечно.

ШИРОКОВ: Это экономика уже данного подземного пространства, которое под домом. И понятно, что каждый собственник машиноместа или арендатор машиноместа должен ежемесячно нести некие расходы по содержанию общего вот этого имущества, уже подземного пространства.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, конечно. Там уборка ведется, там эти водосборные лотки.

ШИРОКОВ: Да, там содержание вот этих труб, лотки.

МЕЖЕЦКАЯ: Там много чего, да.

ШИРОКОВ: Там канализационные трубы проходят.

МЕЖЕЦКАЯ: Абсолютно.

ШИРОКОВ: Там стоки и так далее. Экономика здесь самостоятельная. И понятно, что люди, которые эксплуатируют общедолевое имущество дома в целом, они должны иметь доступ туда.

МЕЖЕЦКАЯ: Обязательно.

ШИРОКОВ: А вот взаимоотношения между владельцами гаража и управляющей организацией, которая взялась гаражом управлять, и владельцами дома и управляющей организацией, которая взялась управлять домом...

МЕЖЕЦКАЯ: Это отдельная песня.

ШИРОКОВ: ...По-хорошему, по Жилищному кодексу это должна быть одна организация, потому что это единый как бы дом.

МЕЖЕЦКАЯ: Ну, это, скорее всего, и будет одна организация. По-другому никак.

ШИРОКОВ: Одна организация. Между ними должны быть заключены какие-то соглашения, отношения.

МЕЖЕЦКАЯ: Конечно.

ШИРОКОВ: И вот эти финансовые перетоки на содержание — это и есть экономика дома.

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: Люди, которые пользуются общим имуществом дома и общим имуществом дома плюс подземного гаража, они должны понимать, что затраты нести надо, должны быть нормальные отношения. И понятно, что доступ к этим территориям должен быть. И мы на сегодняшний день должны понимать, что, наверное, экономика дома, как мы с вами в начале передачи сказали, складывается из платы за жилищные коммунальные платежи, за «Ж» и «К», за коммуналку и за жилищную часть, за содержание общего имущества.

Давайте с вами, за содержание общего имущества — кто влияет на эту цифру, стоимость в конечном счете, сколько стоит обслуживание 1 квадратного метра?

МЕЖЕЦКАЯ: Разумеется, на нее влияет собственник многоквартирного дома. Ну и плюс те факторы, где этот многоквартирный дом расположен, какие у него конструктивные особенности, какое у него инженерное оборудование, есть ли у него земельный участок. Сегодня правильный вопрос задавали. Если у дома есть земельный участок, значит, плата будет больше, если у дома нет земельного участка, соответственно, плата будет меньше, ну и так далее, различные климатические факторы. Вот этот весь перечень факторов — это все влияет.

ШИРОКОВ: А на коммунальную часть кто влияет?

МЕЖЕЦКАЯ: Все тарифы, на основании которых устанавливается плата за коммунальные услуги, они у нас на сегодняшний день являются государственно регулируемыми. И на них уже собственник повлиять не может, потому что тарифы утверждаются регулятором, органом регулирования. И, скажем так, собственник может повлиять на единственную составляющую платы за коммунальные услуги — это объем. Но только в том случае, если установлены приборы учета. Если есть индивидуальные приборы учета и если есть общедомовой прибор учета.

Здесь есть одна тонкость. Понятно, что по индивидуальным приборам учета — собственник на это влияет. Но вот то, что касается общедомовых приборов учета — здесь, к сожалению, степень влияния собственника очень небольшая, особенно если в доме нет ТСЖ. Здесь уже никак контроль практически невозможно осуществить. Вот тот институт, который сейчас сделали, институт совета многоквартирных домов, в общем, правильный такой посыл, но, к сожалению, пока они такие полубеспомощные в части контроля над управляющей компанией, здесь все очень сложно.

ШИРОКОВ: Здесь надо четко собственникам понимать, что на тариф вы влиять не можете.

МЕЖЕЦКАЯ: Влияние нулевое.

ШИРОКОВ: Это государственное влияние.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, это государственное влияние.

ШИРОКОВ: У нас государство утверждает в своих региональных энергетических комиссиях стоимость одного куба холодной воды, горячей и других показателей, связанных с отоплением. А вот на объемы...

МЕЖЕЦКАЯ: Объем — да, влиять можно.

ШИРОКОВ: ...Мы с вами в доме влияем. Следовательно, мы с вами можем влиять на платеж.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, конечно.

ШИРОКОВ: Потому что сегодня собственника в доме должен не тариф интересовать в первую очередь, а тот платеж, который появляется в едином платежном документе.

МЕЖЕЦКАЯ: Да.

ШИРОКОВ: Вот на платеж, на объемную часть мы можем влиять.

МЕЖЕЦКАЯ: На объемную часть — да, можем влиять.

ШИРОКОВ: А в конечном счете что такое платеж? Это объем, умноженный на тариф.

МЕЖЕЦКАЯ: Да, простая формула.

ШИРОКОВ: И поэтому сегодня многие разговоры о нагрузках по оплате за коммунальные услуги в