Правило 1: учитесь договариваться.

Как выглядит текущий ремонт глазами жителей? Подъезды в пыли, полы красят и потому надо прыгать по досочкам. Зато скоро в подъезде будет красота. С точки зрения управляющих компаний процесс покраски полов и стен в подъезде – возможно, десятая часть всех починок, доделок и профилактик, которые требуются такому сложному инженерному сооружению, как многоквартирный дом.

Знаете, что нужнее всего для проведения текущего ремонта? Совет дома, наделенный правом подписывать документы от имени собственников. Если его нет, собственникам нужно собираться для согласования размера и цвета каждого винтика. Это совсем не шутка: все связанное с цветами, объемами, материалами и ценами для текущего ремонта – исключительная компетенция общего собрания собственников. Подрядчик не имеет полномочий выбирать даже цвет колера в подъезде.

В одной из девятиэтажек недалеко от улицы 1-ой Советской люди много лет не разговаривают друг с другом. На лицевом счете дома мертвым грузом лежит миллион рублей, который нельзя тратить на текущий ремонт без решения общего собрания собственников. В прошлом году управляющая компания инициировала и провела три таких собрания, и по разным причинам все три были признаны несостоявшимися.

Несколько активистов втайне друг от друга приносят в Южное управления жилищно-коммунальными системами заявления: женщина в письменном виде требует зашить подъездные козырьки профлистом, следом ее сосед приносит письмо, что не нужно зашивать козырьки профлистом, а лучше сделать на них гидроизоляцию. Кто официально представляет интересы жильцов дома – непонятно.

Правило 2: видеть конечный результат.

Чтобы текущий ремонт был максимально эффективным, специалисты Южного управления жилищно-коммунальными системами советуют составить стратегический план на 1,5–3 года и предусмотреть сумму всех поступлений с дома и стоимость всех видов работ.

В прошлом году так поступили жильцы одного из домов на улице Карла Либкнехта. К моменту планирования текущего ремонта на доме провели дорогостоящие работы по ремонту кровли и инженерных коммуникаций в подвале. Так что на лицевом счету за год накопилась некоторая сумма, которую можно было потратить на ремонт подъездов. Собственники составили детальный финансовый план еще на 2,5 года и спланировали объем работ и материалов, исходя из этой суммы.

Дом внес 50% оплаты и договорился с подрядчиками о проведении всех ремонтных работ в течение одного года. Оставшиеся 50% средств собственники будут возвращать подрядчикам до 2019 года. Для получения блестящего результата подрядчикам пришлось десятки раз переподписывать документы и сверять суммы по разным статьям.

За лето подъезды отремонтировали комплексно. Поменяли окна, подъездную электрику с поэтажными щитками и освещением, плитку на полу, покрытие стен и потолка. Впервые за много лет в доме отремонтировали неудобные крыльца, под которыми скапливался мусор. Когда подрядчики управляющей компании сделали свою работу, жители пригласили художника, который расписал подъезды красками.

Владимир Васильев, директор Южного управления жилищно-коммунальными системами:

«В отношениях собственников с управляющей компанией главным я считаю взаимопонимание по финансовым вопросам. Мы готовы в деталях рассказать собственникам, в каком доме они живут. И подкрепить свои слова документами осмотра дома, который проводится дважды в год. Но принять решение, что ремонтировать, управляющая компания не может – это прерогатива общего собрания собственников. Чтобы его принять, собственникам нужно научиться договариваться друг с другом».

Правило 3: сначала внутри, затем снаружи.

В Северном управлении жилищно-коммунальными системами говорят, что когда речь заходит о текущем ремонте, половина собственников хочет новый подъезд, вторая – ограждения вокруг палисадников. Между тем не первый год самой большой статьей текущего ремонта в домах Северной остаются инженерные коммуникации. Электрика, тепловые пункты, терморегуляторы жидкости (благодаря им вода в кране не превышает 65 градусов) управляющие компании в этом году потратят больше, чем на покраску подъездов и утепление панелей.

Большинство домов Иркутска находятся в эксплуатации более 30 лет. В советское время электрика в домах делалась добротно, из качественных материалов. Но и она со временем изнашивается. Если трубы водопровода и канализации меняют максимально оперативно, потому что такая авария может сделать дом непригодным для жилья за несколько месяцев. То замену электрики часто откладывают на потом. Но в последние годы управляющие компании настоятельно рекомендуют собственникам во время текущего ремонта установить медные электрические провода, новые поэтажные щиты и светодиодные лампы в подъездах.

Включить в план ремонта замену электрики часто предлагают сами жители. Так что в этом году замена алюминия на медь стала массовой: в Западном управлении жилищно-коммунальными системами электрику меняют в 190 домах, в Южном управлении жилищно-коммунальными системами – в 154 домах, в Северном управлении жилищно-коммунальными системами – в 17 домах.

Алексей Михайлов, директор Северного управления жилищно-коммунальными системами:

«Когда в доме Северного управления жилищно-коммунальными системами начинают красить подъезды и менять почтовые ящики – значит, ранее там уже поработали над подвалом и заменили электрику. Мы благодарны председателям Советов домов, которые взаимодействуют с управляющей компанией, принимают работы у подрядных организаций, спускаются в подвалы и лично осматривают состояние труб и других коммуникаций. Они понимают, что сначала нужно «довести до ума» инженерку и, особенно, электрику. И только после этого тратить деньги на покраску подъезда и другую эстетику».

Правило 4: крыша – дело общее.

В Западном управлении жилищно-коммунальными системами говорят: во время ремонта в доме собственники делятся на три категории. Жильцы верхних этажей настаивают на ремонте кровли, жильцы нижних этажей требуют навести порядок в подвале, а жильцов средних этажей не устраивает состояние подъезда.

В этом году несколько месяцев одна из управляющих компаний Иркутска убеждала живущую на третьем этаже старшую по дому починить крышу. Дом пришел из другой управляющей компании в плохом состоянии и чудом пережил зиму без аварий, а весной старшая по дому решила поставить в подъездах пластиковые окна. Запланировать ремонт кровли старшую по дому по очереди убеждали жильцы верхних этажей, представители управляющей компании и обслуживающие дом подрядчики.

В рамках текущего ремонта на этот год покрытие кровли будут менять в 196 домах Западного управления жилищно-коммунальными системами, 129 домах Южного управления жилищно-коммунальными системами и 9 домах Северного управления жилищно-коммунальными системами.

Алексей Яковченко, директор Западного управления жилищно-коммунальными системами:

«Кровля – самые объемные и затратные виды работ по текущему ремонту, и многое зависит от стоимости материала покрытия (шифер, рулонный материал или профнастил). Мы уходим от «латания» и меняем покрытие большими участками. Крыша большого дома может находиться в ремонте несколько лет. Сначала покрытие меняется над одним подъездом, затем над другим и так далее».

Правило 5: как разговаривать с управляющей компанией.

Чтобы сделать ремонт в доме качественно, совершенно необязательно любить управляющую компанию. Работы по текущему ремонту определяет Совет дома, а управляющая компания лишь рекомендует те или иные работы. Для их выполнения Совет дома может привлечь любую организацию, не только подрядчика управляющей компании.

Например, Совет дома №66 по улице Трудовой уже несколько лет сам выбирает и привлекает к работам по дому подрядчиков, согласовывая это с управляющей компанией. Перед тем, как потенциальный подрядчик приступит к работе, управляющая компания проверяет все его документы, а в Протоколе решения общего собрания собственников подробно прописываются виды работ, название и реквизиты организации, точная сумма вознаграждения, требования к качеству и гарантийное обслуживание.

Ведь если подрядчик сделает работу плохо, а потом откажется исполнить гарантийные обязательства, от кого жители потребуют привести дом в надлежащее состояние? От управляющей компании.