В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) собственник квартиры несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В целях сохранения в надлежащем состоянии жилищного фонда и недопущения роста объема ветхого и аварийного жилищного фонда на территории Российской Федерации Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс были внесены изменения, которые создали новые механизмы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а именно путем создания в каждом субъекте Российской Федерации региональной системы капитального ремонта.

Фонды капитального ремонта общего имущества формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах в каждом многоквартирном доме.

Жилищный кодекс предусматривает два способа формирование фондов капитального ремонта. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта собственники должны принять на общем собрании.

Первый способ — взнос на капитальный ремонт перечисляется на специальный счет, который по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее собственники) открывается по конкретному дому в банке, соответствующий требованиям статьи 176 Жилищного кодекса. В данном случае, решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее общее собрание собственников) определяются:

• а) размер ежемесячного взноса, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
• б) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
• в) сроки проведения капитального ремонта — не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
• г) владелец специального счета (требования определены статьей 175 Жилищного кодекса);
• д) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Второй способ — взнос на капитальный ремонт перечисляется на счет специализированной некоммерческой организации, которая специально создается и финансируется субъектом Российской Федерации (далее региональный оператор) и должна будет организовать проведение капитального ремонта за счет тех взносов, которые ей будут платить собственники. Такое решение может быть принято и на общем собрании, а в случае отсутствия такового — органом местного самоуправления по месту нахождения дома.

В Иркутской области данной организацией является Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Иркутской области, расположенный по адресу: 664025, г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 10.

Согласно положений Постановления Правительства Иркутской области от 20.03.2014 N 138-пп (ред. от 18.06.2014) «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014 — 2043 годы» собственники до 1 июля 2014 обязаны были определить способ формирования фонда капитального ремонта.

Для собственников, не принявших решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в настоящее время администрацией муниципального образования принято решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Собственники в любое время на основании решения общего собрания могут изменить способ формирования фонда капитального ремонта: со специального счета перейти на счет регионального оператора и, наоборот, со счета регионального оператора — на специальный счет, но при этом должны быть соблюдены условия, установленные Жилищным кодексом. Например, со счета регионального оператора на специальный счет можно «перейти» только при условии полного отсутствия задолженностей по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту. Кроме того, такое решение вступает в силу не ранее чем через 2 года после его принятие.

Жилищный кодекс с учетом положений Закона Иркутской области от 27.12.2013 N 167-ОЗ (ред. от 09.10.2014) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» предусматривает перечень работ и услуг по капитальному ремонту, на финансирование которых направляются взносы собственников помещений, а именно:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
2. ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;
5. утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;
6. ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств — для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;
7. ремонт фундамента многоквартирного дома;
8. работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;
9. разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
10. оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В целях оказания поддержки в проведении капитального ремонта многоквартирных домов Жилищный кодекс предусматривает возможность осуществления софинансирования проведения капитального ремонта из федерального, регионального или местных бюджетов. Объем такой поддержки определяется ежегодно законами о бюджетах.

Для долгосрочного планирования проведения капитального ремонта высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее региональная программа), в которые включаются все многоквартирные дома, рас-положенные на территории региона, за исключением тех, которые признаны аварийными, указывается перечень услуг (работ) по капитальному ремонту, сроки их проведения. В первоочередном порядке в региональную программу включаются те дома, в которых не был проведен капитальный ремонт на день приватизации первого жилого помещения. Далее учитывается фактическое техническое состояние конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества дома, срок их эксплуатации другие факторы, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации, на территории которого находится данный дом.

Для обеспечения финансирования капитального ремонта ст. 2 Закона Ир-кутской области от 27.12.2013 N 167-ОЗ, регламентирован порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Размер взноса на капитальный ремонт, является обязательным для всех собственников помещений и уплачивается ежемесячно.

Уплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязательной платой, как плата за жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо выплачивать полностью и ежемесячно.

Взнос на капитальный ремонт включается в плату за жилое помещение и подлежит субсидированию в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Кроме того, в случае, если собственник имеет предусмотренные законом льготы по оплате жилого помещения, то они распространяются и на уплачиваемый минимальный размер взноса.

Собственники помещений, накапливающих средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ.

Для собственников помещений, которые уплачивают взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, всю работу по организации и проведению капитального ремонта осуществляет региональный оператор на основании договора, заключенного с каждым собственником помещения в многоквартирном доме. При этом по обязательствам регионального оператора перед собственниками помещений, которые уплачивают ему взносы, дополнительную ответственность несет непосредственно субъект Российской Федерации.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта, за деятельностью регионального оператора, за целевым использованием взносов, уплачиваемых собственниками несет Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, а также финансовые, контрольно-надзорные и иные органы, которые определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Статью подготовил старший помощник прокурора города Иркутска Мусаев Арзу Вагифович.